ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ С АУКЦИОНА

Нотариус Валентина Рубертелли - президент Национального совета нотариусов, дает Idealista/news несколько полезных советов о том, как купить дом на аукционе и при этом сэкономить на расходах.

Почему дом выставляется на торги?

Существует три различные причины, по которым недвижимость попадает на аукцион. Первая касается физических лиц, когда собственник не в состоянии расплатиться с одним или несколькими кредиторами, последние имеют право претендовать на имущество. Второй случай относится к компаниям, которые продают свои активы в случае банкротства. Третий случай имеет отношение к государственным органам: когда принимается решение о продаже собственности, они должны сделать это на аукционе, что гарантирует максимальную прозрачность.

Каковы три основных совета для тех, кто желает приобрести дом на аукционе?

Первый - это, конечно, очень внимательно прочитать оценку, заказанную судом, а еще лучше, чтобы его изучил заслуживающий доверия техник, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо строительных нарушений. Второй касается уверенности в наличии экономических возможностей или возможности получить ипотечный кредит. Третий совет - проверьте, кто проживает в доме, и убедитесь, что уведомление о продаже предусматривает освобождение жилья после перехода права или, самое позднее, после подписания судьей постановления. В случае, если жилец не действует сразу же, освобождение имущества будет гарантировано вмешательством полиции.

Как оформить документы и как лучше всего искать дом на аукционе?

Аукционные дома должны в обязательном порядке давать рекламу как в Интернете, так и в печатных изданиях; в постановлении о продаже судья указывает, где именно. Поэтому существуют специализированные сайты, сайты судов, сайт нотариата, а когда это станет обязательным, все рекламные объявления итальянских судов будут собраны на едином портале, управляемом Министерством юстиции, который, в свою очередь, будет ссылаться на коммерческие сайты, квалифицированные для юридической рекламы, для получения фотографий и подробностей дела. Одним из них является Портал нотариальных продаж (Portale delle Vendite Pubbliche Notarili).

После того, как я нашел дом, который мне нравится, что делать дальше?

После того, как вы определили дом, необходимо обратить пристальное внимание на объявление о продаже, которое содержит указание на имущество, выставленное на продажу, дату, время и место проведения аукциона, базовую цену, минимальный шаг, срок подачи предложений, метод продажи (с аукциона или без аукциона, хотя последний способ сейчас является правилом, а первое - исключением) и, наконец, веб-сайт, на котором опубликован отчет об оценке, который является неотъемлемой частью объявления о продаже и в котором подробно описывается фактическая и юридическая ситуация с имуществом.

Как устанавливается базовая цена аукциона?

Это устанавливается экспертом, назначенным судьей, и излагается в отчете об оценке, который публикуется на веб-сайте, указанном в приказе о продаже, в знак уважения к максимальной прозрачности по отношению к рынку и гражданам. В приказе о продаже также устанавливается минимальная сумма повышения, необходимая в ходе процедуры торгов.

Должен ли я предложить ту же сумму, что и базовая цена аукциона, или я могу предложить меньше?

Базовая цена для проведения аукциона устанавливается исполнительным судьей на основании оценки имущества, и именно он определяет размер возможного уменьшения цены, которые уполномоченный специалист может принять после первого аукциона, в ходе которого не поступило ни одной заявки. Однако, если вы хотите быть уверены, что ваша ставка будет принята, вы не должны снижать цену - на этапе торгов в запечатанном конверте - более чем на 25% от стоимости базы аукциона. Фактически, после реформы 2015 года аукционы по продаже недвижимости, которые проводятся с 27 июня 2015 года - проводятся почти исключительно по процедуре "продажи без аукциона", когда участник торгов подает свое предложение в запечатанном конверте, которое не будет считаться действительным, если оно более чем на 1/4 ниже базовой цены, указанной в объявлении о продаже. Например, если установленная цена составляет 100, каждый желающий принять участие в аукционе должен сделать ставку не менее 75. При представлении более низкого предложения оно будет признано недействительным.

Я решил принять участие в аукционе. Какова процедура, которую я должен пройти, и какие документы необходимы?

Для каждого дома, который выставляется на аукцион, существует объявление о продаже, в котором содержится вся информация, необходимая для участия в торгах. Кроме того, по всей стране существуют многочисленные ассоциации уполномоченных профессионалов (многие из них являются нотариусами), которые занимаются этим видом деятельности по доверенности судей с 1998 года: эти ассоциации прекрасно структурированы для предоставления любой информации лично или через свои веб-сайты, полные ценной информации.

Но давайте попробуем обобщить самые важные вещи, которые необходимо знать:
1) каждый участник должен подать в месте и в дни, указанные в объявлении о продаже, заявку в запечатанном конверте без каких-либо признаков идентификации, содержащую указание предлагаемой цены и задаток, установленный в объявлении о продаже (обычно 10% от базовой цены), а также ксерокопию документа, удостоверяющего личность и налоговый код, и другие документы, запрашиваемые в объявлении, которые должны быть прочитаны очень внимательно;
2) не допускается подача заявки анонимно, за исключением случаев выдачи доверенности адвокату.

Может ли должник представить предложение?

Нет, но это могут сделать его родственники.

Как я могу убедиться, что это именно тот дом, который я ищу? Могу ли я посетить его?

Безусловно. Возможно попросить о визите смотрителя с помощью простой онлайн-заявки на сайте Министерства или обратившись к уполномоченному специалисту, ответственному за сохранение имущества.

Также необходимо посетить объект недвижимости до начала аукциона, чтобы лично убедиться в тех аспектах, которые не упомянуты в отчете (например, экологический контекст), и запросить информацию о возможных непредвиденных ситуациях. Следует также иметь в виду, что состояние имущества на момент освобождения может быть хуже, чем состояние, описанное в отчете или обнаруженное во время посещения.

Кому затем следует передать всю необходимую документацию?

Все должно быть передано либо непосредственно в секретариат суда, либо делегированному судьей специалисту, адрес студии (или ассоциации) которой указан в уведомлении; с 1998 по 2006 год были делегированы только нотариусы, а с 2006 года могут быть делегированы также специалисты по коммерческому праву и адвокаты. В некоторых судах принята система смешанного делегирования, при которой адвокату поручается юридическое консультирование смотрителя, бухгалтеру - план распределения, а нотариусу - составление уведомления, ведение аукциона (после сбора заявок) и подготовка постановления о передаче, которое подписывается судьей.

Могу ли я надеяться, что в день аукциона выиграю недвижимость по цене ниже рыночной?

Снижение базовой цены на торгах представляет собой одну из больших возможностей аукционной системы, поскольку возможно приобрести недвижимость по выгодным ценам. Недавно принятое законодательство позволяет судье установить, что начиная с 4-го несостоявшегося аукциона и далее цена может быть снижена на 50%. Многие молодые пары сейчас покупают дома через аукционный рынок.

Каким образом и как быстро человек платит за дом, купленный на аукционе?

Тому, кто приобретает на аукционе, необходимо иметь возможность быстро распорядиться всей суммой (обычно в течение 60-90 дней после аукциона). В качестве альтернативы возможно оформить кредит, но для этого необходимо заранее подготовиться и обратиться в банки, которые предлагают специальные продукты для такого типа покупки, с особыми правилами.

Сколько стоит дом с аукциона с налоговой точки зрения?

Нет никакой разницы в налогах, которые необходимо оплатить при покупке в частном порядке: платится регистрационный налог в соответствии со ставкой для «первого дома»(согласно законодательству должны исполняться следующие условия: жилье должно приобретаться впервые, владелец должен быть там зарегистрирован по месту жительства, и оно должно быть использовано владельцем для проживания) или «второго дома», в зависимости от того, имеет ли покупатель на это право; основой для расчета является кадастровая стоимость (если она ниже, чем цена при продаже с торгов), если речь идет о жилье и покупатель - физическое лицо