налоги после покупки

Какие налоги необходимо оплатить при покупке дома и каковы нормы, регулирующие их?

Микеле Пиццулло, юрисконсульт Fimaa (Итальянская федерация посредников и бизнес-агентов), отвечает на этот вопрос в ходе вебинара, посвященного этой теме.
При покупке дома налоги в основном связаны со следующими этапами процесса:

Регистрация предложения о покупке
Предложение само по себе, объясняет Пиццулло, состоит в одностороннем волеизъявлении лица, намеревающегося заключить договор, и представляет собой существенные элементы договора, который оно намерено заключить; как акт, предшествующий переговорам, предложение о покупке не подпадает под действие совместных обязательств по регистрации и соответствующей уплате регистрационного налога, налагаемых на посредников по недвижимости статьей 10, пункт 1, буква d-bis) официальной базовой ставки (TUR).

Предложение, в отсутствие акцепта, может лишь породить преддоговорную ответственность, но не способно вызвать типичные правовые последствия, для которых оно предназначено, и поэтому не имеет договорного характера. Даже акцепт, сам по себе, представляет собой одностороннее предварительное волеизъявление, которое не является заключением договора. В соответствии со статьей 1326 Гражданского кодекса Италии (далее - ГК) «договор считается заключенным, когда лицо, сделавшее предложение, узнает об акцепте другой стороны".

Безотзывное предложение о покупке
Что касается договорных положений, включенных в безотзывное предложение о покупке (статья 1329 ГК), Налоговое управление Италии считает, что обязанность посредника зарегистрировать и уплатить соответствующий налог возникает с момента принятия предложения о покупке и в течение 20 дней с момента принятия, независимо от заключения последующего предварительного договора, целью которого является лишь воспроизведение в более безопасной форме уже заключенного договора.

Предварительный договор покупки
Принятое предложение о покупке должно рассматриваться как договор, который, будучи материального характера, требует регистрации независимо от того, что за первым предварительным договором может последовать "второй предварительный договор", в силу соглашения, по которому стороны обязуются заключить последующий договор. Последний также может предусматривать только обязательные последствия (и с исключением выполнения в конкретной форме в случае неисполнения согласно статье 2932 ГК), при явном намерении сторон полностью пересмотреть договорное регулирование путем заключения последующего предварительного договора. В противном случае действительность повторяющегося соглашения будет опровергнута.

Нотариус при покупке дома
Запрос о регистрации второго предварительного соглашения в течение 20 дней после принятия предложения, которое содержит первое предварительное соглашение в качестве приложения или ссылается на него, также выполняет, но только в этом случае, обязательство по регистрации последнего в соответствии со статьей 11 (7) Указа Президента № 131/1986; если оно заключено после этого срока регистрации, возникает обязанность, как для договаривающихся сторон, так и для посредника, совместно зарегистрировать оба предварительных соглашения.

Даже если второй предварительный договор составлен нотариусом в форме незаверенного частного договора, поскольку он призван действовать только в качестве юридического советника, в течение двадцати дней с момента заключения первого предварительного договора обязанность зарегистрировать и уплатить налог, относящийся ко второму предварительному договору, в срок, предусмотренный для первого предварительного договора, возлагается на стороны договора (даже на одну из сторон обязательства) и посредника и освобождает других со-обязанных сторон (включая посредника), представляя собой исполнение того же обязательства (статья 1292 ГК). Следует иметь в виду, что в данном случае, поскольку договор является незаверенным частным договором, нотариус не обязан регистрировать его в соответствии с Указом Президента 131/1986, хотя он может сделать это за счет сторон. По сути, предложение о покупке всегда должно быть зарегистрировано, чтобы избежать налоговых и гражданских последствий.

Заверенное частное соглашение или публичный акт
В этом случае обязанность по регистрации и уплате соответствующих налогов возлагается исключительно на нотариуса, при этом уточняется, что в случае отсутствия регистрации "первого предварительного соглашения" в установленные законом сроки, нотариус не может ссылаться на него, а посредник и стороны будут считаться не исполняющими свои обязательства.

Регистрация предварительного договора
Регистрация предварительного договора является убедительной предосторожностью, объясняет Пиццулло, предоставляя имеющему намерение покупателю регистрацию предварительного договора купли-продажи, предусмотренной статьей 2645-bis Гражданского кодекса, согласно которой предварительные договоры, имеющие своим предметом заключение одного из договоров, указанных в пунктах 1), 2), 3) и 4) статьи 2643 Гражданского кодекса, даже при наличии условий или в отношении зданий, которые будут построены или находятся в процессе строительства (Законодательный декрет 122/2005), должны быть зарегистрированы, если они являются результатом государственного или частного акта с заверенной или установленной в судебном порядке подписью.

Статья 2645-bis ГК, однако, подчиняет возникновение указанного эффекта предварительной (а также всех других эффектов) регистрации предварительного договора по двум условиям: чтобы регистрация окончательного договора или судебного заявления в соответствии со статьей 2932 ГК произошла в течение одного года с даты, согласованной сторонами для заключения окончательного договора; и чтобы регистрация окончательного договора или другого акта, который в любом случае представляет собой исполнение предварительного договора или судебного заявления в соответствии со статьей 2932 ГК, указанное в статье 2652, пункт 1, абзац 2, ГК, должна быть осуществлена в течение трех лет со дня регистрации предварительного договора.

(Автор: Редакция портала idealista.it)